UssurMedia, 10 июня. Иногда новоселы уверены: раз дом новый и "бизнес‑класс", значит, проблем быть не может — но на деле всё решают контроль и внимательный осмотр. Об этом в интервью ИА UssurMedia рассказывает Иван Кузнецов, руководитель ООО "Центр экспертизы факт", эксперт по строительно‑технической и оценочной экспертизе квартир и домов в Уссурийске и крае.
— Иван, часто ли к вам приходят те, кто купил квартиру и хочет понять, все ли в ней хорошо?
— Конечно, обращаются, но не так часто, как хотелось бы. Здесь срабатывает желание сэкономить: люди готовы отдать 10 миллионов рублей за квартиру, но не готовы заплатить 5-10-15 тысяч за ее профессиональный осмотр, чтобы хотя бы знать о скрытых проблемах. Дефекты есть всегда, в моей практике еще не было ни одного объекта, где все идеально. Всегда найдутся какие‑то недочеты.
— Даже в новых жилых комплексах, которые подаются как "элитные"?
— Даже в таких. Повсюду. Более того, чем "круче" сделан ремонт, тем чаще всплывают проблемы. Когда мы заходим на объект на стадии черновой отделки, мы не придираемся к чистоте, нас интересует другое: вертикальные плоскости — стены, горизонтальные — стяжки, окна, инженерные системы. По сути, смотрим, насколько корректно выполнены базовые работы.
Главная задача здесь — не поссорить клиента с застройщиком еще сильнее, а объяснить покупателю, что часть дефектов он может устранить сам, не дожидаясь подрядчика. Лучше знать о проблеме сразу, чем когда ее аккуратно замажут. Если дефект видно, это даже плюс: хуже, когда он "вылезает" через год.
— Все ли проблемы можно увидеть сразу или остается риск скрытых дефектов?
— Понятно, что все дефекты выявить невозможно: есть скрытые, которые проявляются только со временем. Я условно делю их на критические — те, что не позволяют начинать ремонт прямо сейчас, и на устранимые, которые можно легко исправить.
— То есть часть работ собственник может сделать сам, не подключая застройщика?
— Да, такие вещи можно устранить и самому собственнику. Это уже выбор покупателя, моя задача — обозначить проблему. Дальше мы обсуждаем: что реально сделать своими силами, а что требовать от застройщика. Но надо учитывать, что не факт, будто застройщик сделает качественно: у него задача поскорее сдать объект. Как бы он ни уверял, что всё будет "классно", делает он не для себя.
Лучше один раз сделать хорошо, правильно учесть все дефекты, чем стоять на принципах и потом мучиться. Иногда приходится быть той самой "золотой серединой" между двумя конфликтующими сторонами, у каждой из которых своя правда. Нужно найти компромисс, чтобы они все‑таки договорились.
Есть застройщики, которые стоят на своем, уверены, что построили идеально, а клиенты "неблагодарные". Есть и те, кто понимает, что "косяки" неизбежны, за всеми бригадами не уследишь, и устраняют недочеты в установленные законом сроки — у них есть 60 дней на устранение.
Ремонт. Фото: ИА UssurMedia
— То есть срок на исправление дефектов чётко регламентирован?
— Шестидесятидневный срок закреплен постановлением. Мы в таких случаях подписываем акт приемки с указанием всех дефектов. Если их не прописать, формально считается, что их не было. Я лично составляю акт, детально фиксирую недочеты, ставлю подпись и печать, чтобы у людей потом не возникало вопросов.
— После устранения замечаний вам обычно приходится выезжать повторно?
— После этого застройщик устраняет дефекты, созванивается с покупателем, тот приходит и все проверяет. Повторно вызывать эксперта обычно не требуется: мы сразу объясняем, как правильно проверять устраненные недочеты. Люди это запоминают, так что возвратов у нас не было.
— На каком этапе работ, по вашему опыту, больше всего проблем?
— Если обобщать, речь идет про отделку. Больше всего проблем всплывает именно на стадии чистовой: там другие высоты, другие требования, другие допуски, все измеряется уже в миллиметрах. Есть четыре категории качества отделки стен: под обои — одна, под покраску — другая, две последние мы практически не берем, потому что там идет толстый слой отделки или сложные покрытия.
— Какие дефекты встречаются чаще всего в квартирах Уссурийска?
— Проблемы с вентиляцией, со стяжками, а окна — вообще больная тема для каждого объекта. Не было еще случая, чтобы окно было идеально. Всегда находятся вопросы к монтажному шву, фурнитуре, уплотнителям или заводскому качеству. С другой стороны, мы понимаем, что объем работ при строительстве многоквартирного дома огромный, и без брака не обойтись.
Вопрос в другом: этот брак нужно устранить, а не оставлять покупателю и не предлагать просто "смириться". Летом монтажный шов может и не беспокоить, но зимой через него пойдет промерзание, сырость, плесень, и в итоге пострадает отделка. Мы всегда смотрим на перспективу, на будущее состояние жилья.
Такие "холодные" зоны проще всего искать зимой со специальным тепловизором. Приходим на объект, включаем прибор, показываем людям холодные участки.
Тепловизор. Фото: предоставлено Центром экспертизы факт
Летом такие места приходится высматривать дольше: вылавливать воздушные потоки или внимательно анализировать, как выполнен монтаж. Но, в любом случае, если сам покупатель не вмешивался в конструкцию, на нее продолжает действовать гарантия. Если окна уже меняли самостоятельно, застройщик за них ответственности не несет.
Ремонт. Фото: ИА UssurMedia
— Что вы советуете людям, если они обнаружили дефект уже после приемки квартиры?
— Изначально я всегда предупреждаю: если потом найдете дефект, который мы сейчас не увидели, обязательно фиксируйте его и пишите претензию. Далее все переходит в плоскость работы управляющей компании: она уже общается с застройщиком и в рамках гарантийных сроков добивается устранения. В самых крайних случаях подключаются юристы, но мы стараемся до этого не доводить: у юристов и так достаточно работы, а судебные тяжбы — это долго, тяжело и нервно. Проще решить конфликт миром.
— До судебных разбирательств по таким вопросам вообще доходит?
— В моей практике был пример, когда мы готовились к суду, но вопрос решился в рабочем порядке. Удалось договориться, потому что я спокойно объяснил ситуацию руководителю: "У вас что, нет денег на два баллона пены? Давайте я вам сам куплю". В итоге все устранили. Часто мешают именно амбиции. У меня есть выражение: кем бы ты ни был, всегда оставайся человеком. Люди приходят не просто отдать деньги — они приходят за помощью.
Иногда приходится быть психологом: выслушать, где‑то объяснить человеку, что он тоже может быть неправ. Зачем платить мне, если результата не будет?
— Все это касается и застройщиков, и частной приемки ремонта?
— Речь и о застройщиках, и о приемке вообще. Бывает, человек приходит с жалобой на "дефект", который с профессиональной точки зрения дефектом не является. Мы объясняем, что застройщик это исправлять не обязан, и если его что‑то не устраивает, нужно переделывать за свой счет. В любом случае, нанимая подрядную организацию для ремонта, нельзя все пускать на самотек.
Нужно приходить, проверять, задавать вопросы, требовать объяснений: почему сделано так, а не иначе. Иногда сами люди не могут четко сформулировать, что именно они хотят. Просят, условно, просто запенить монтажный шов, а звучит это так, будто нужно заменить все окна в доме.
Приходится объяснять, спорить с застройщиком, поднимать проектную документацию, которую некоторые застройщики сами до конца не читали. Иногда попадаются очень застройщики, которые ни в какую не хотят идти на исправление допущенных дефектов. Обычно такие проблемы возникают там, где изначально не было нормального контроля или сроки строительства были слишком сжаты. Сейчас я, например, слежу за многоквартирными домами: приезжаю на объект и поэтапно принимаю работы.
Поэтапная приемка дома намного эффективнее, чем принять один общий объект. Скрытых работ много, и если их упустить, потом уже ничего не докажешь.
Ремонт. Фото: ИА UssurMedia
— Если подвести черту, какая главная проблема строительства сегодня?
— В строительстве вообще очень много нюансов, и ключевой из них — отсутствие нормального контроля. Все крупные подрядчики мечтают строить хорошо, стать ТОПами, выйти на новые районы, но не всегда эту мечту разделяют их рабочие. Приходится объяснять: все допущенные ими дефекты — это ответственность подрядчика перед заказчиком. Рабочие уедут, а отвечать останется тот, кто подписался под объектом.
— А что насчет приемки квартир по видео. Так можно?
— Нет. Нельзя так делать.
— Но ведь многие покупают жилье, например, в Москве, и физически приехать не могут. Кажется, что видео в таком случае выход. Почему вы против?
— Я объясню. Есть четкая позиция: эксперт обязан лично осмотреть объект. По видео я могу только поверхностно познакомиться с квартирой, увидеть, что там черновая отделка, где‑то понять общую картинку — и все, больше я там ничего не увижу. В любом случае нужны инструменты, замеры, приборы. Это нужно чувствовать, трогать, смотреть вблизи и издалека. Любой конструктивный элемент должен быть осмотрен лично.
— То есть, если сам покупатель не может приехать, оптимальный вариант — пригласить специалиста‑приёмщика, который сделает всё за него на месте?
— Да, но при одном условии: если застройщик его вообще пустит. Должно быть доверенное лицо, оформленные полномочия.
Есть эксперты, которые умудряются "принимать" квартиры по ролику: объект в Уссурийске, а сам эксперт, условно, где‑нибудь в Ижевске. Объект должен быть рассмотрен лично.
Визуально по видео я могу лишь подтвердить, что это вообще та самая квартира, что там есть окна и стены. Но какая это стена, как она выполнена, в каком состоянии — сказать уже не могу.
У меня был один единственный случай, когда я сам не успевал приехать. Тогда пришлось по телефону объяснять заказчику, как принять квартиру: куда смотреть, что проверять, как понять состояние без приборов, на что обратить внимание при подписании или неподписании акта. По сути, за пять минут сделал из человека "мини‑специалиста". Это был разовый случай, и там всё прошло без проблем, но я не считаю такой формат нормой.
— Проблемы, как я понимаю, встречаются и в "экономе", и в "бизнесе" примерно одинаковые?
— У всех. Вот, например, во Владивостоке я проводил приемку в доме бизнес‑класса: чистовая отделка с ремонтом от застройщика, все красиво по картинке, все "идеально". Мы провели на объекте три часа и записали замечания на три листа.
— Кто чаще всего обращается к вам за приемкой? Это, условно, обеспеченные семьи, которые могут позволить себе такие услуги?
— В основном это жены военнослужащих, кто сейчас на СВО, семьи без строительного опыта, одинокие девушки, женщины, которым самим непросто оценить качество работ, покупатели из других городов.
