Владельцы квартир нередко сталкиваются с требованиями управляющих компаний оплатить замену полотенцесушителей, радиаторов или запорной арматуры. Однако в ряде случаев такие требования незаконны. Об этом рассказала юрист Ирина Сивакова, пояснив, как законодательство разделяет внутриквартирное и общедомовое имущество.
Когда полотенцесушитель меняют за счет управляющей компании
Чаще всего споры возникают вокруг полотенцесушителей. Ключевым фактором здесь является наличие отключающих устройств — кранов, позволяющих отсечь прибор от общей системы водоснабжения.
- Если полотенцесушитель установлен без таких кранов (например, с момента постройки дома), он считается частью общедомовой системы.
- В этом случае его содержание и замена входят в обязанности управляющей компании.
Это правило закреплено в Правилах содержания общего имущества № 491 и подтверждается разъяснениями Министерство строительства и ЖКХ Российской Федерации.
Если же полотенцесушитель оснащен кранами и может быть отключен от системы, он относится уже к внутриквартирному имуществу, и расходы на его ремонт или замену несет собственник жилья.
Кто отвечает за батареи отопления
Та же логика действует и в отношении радиаторов отопления.
- Батареи без отключающих устройств относятся к общедомовому имуществу.
- За их обслуживание, ремонт и замену отвечает управляющая организация.
Если такой радиатор протечет и причинит ущерб соседям, ответственность несет именно управляющая компания. Эту позицию подтвердил Верховный суд Российской Федерации в определении № 19-КГ19-13: внутридомовые инженерные системы до первого отключающего устройства считаются общим имуществом.
Важный нюанс при замене батарей
Иногда управляющие компании в старых домах самостоятельно заменяют старые радиаторы без кранов на новые — уже с запорной арматурой. Однако если при этом:
- не проводилось общее собрание собственников,
- и не изменялся договор управления,
то такие батареи формально продолжают считаться общедомовым имуществом. Это означает, что ответственность за их состояние по-прежнему лежит на управляющей компании.
Кому принадлежит запорная арматура
Краны на стояках также относятся к общему имуществу дома. Согласно пункту 5 Правил № 491, к нему относятся:
- стояки систем водоснабжения и отопления;
- ответвления от стояков до первого отключающего устройства;
- сами отключающие устройства.
Иными словами, кран, перекрывающий воду в квартиру, и вентиль на батарее — это зона ответственности управляющей компании. При этом собственники уже оплачивают их обслуживание через строку "содержание жилья" в квитанциях.
Что делать при споре с управляющей компанией
Юристы советуют ориентироваться на главный критерий из Правил № 491:
если оборудование обслуживает более одной квартиры, оно относится к общедомовому имуществу.
Если управляющая компания отказывается менять такой прибор или требует оплатить замену, собственник вправе подать жалобу в жилищную инспекцию. В обращении рекомендуется ссылаться на нормы законодательства и разъяснения Минстроя — это ускоряет проверку и рассмотрение жалобы.
