С 2026 года в России вступают в силу обновлённые правила налогообложения операций с недвижимостью. Они затрагивают продажу квартир, получение жилья в дар и по наследству, а также порядок применения льгот по НДФЛ. Изменения уже вызвали активное обсуждение среди собственников, поскольку привычные схемы освобождения от налога больше не работают автоматически. Подробный разбор темы ранее опубликовал автор Дзен-канала "Будни юриста" (18+).
До недавнего времени правила были относительно простыми: если квартира находилась в собственности установленный минимальный срок, при продаже НДФЛ платить не требовалось. С 2026 года подход становится более формализованным и жёстким. Теперь важно не только количество лет владения, но и его непрерывность, подтверждённая данными из государственных реестров.
Любые "разрывы" в праве собственности, переоформления долей или попытки комбинировать сроки больше не учитываются. Государство делает ставку на прозрачность и цифровой контроль, а значит на единые и однозначные правила для всех.
Продажа квартиры: когда налог платить не нужно
Обновлённые нормы сохраняют два ключевых минимальных срока владения недвижимостью:
3 года — если жильё:
- получено по наследству от близких родственников;
- подарено членом семьи;
- приватизировано;
- является единственным жильём на момент продажи.
5 лет — если квартира была приобретена по договору купли-продажи или иным возмездным способом.
Принципиальное новшество заключается в том, что срок владения должен быть непрерывным и начинаться строго с даты регистрации права собственности. Если объект продан раньше установленного срока, НДФЛ начисляется в полном объёме — без возможности ссылаться на прошлые периоды владения или доли.
Дарение и наследство: больше не "безналоговая зона"
Ранее получение квартиры в дар или по наследству от близких родственников не облагалось НДФЛ. Сами эти правила сохраняются, однако меняется порядок налогообложения при последующей продаже такого имущества.
С 2026 года, если подаренная или унаследованная квартира продаётся до истечения минимального срока владения, налог придётся заплатить независимо от степени родства. То есть сам факт дарения от родителей или получения наследства больше не освобождает от НДФЛ при быстрой перепродаже жилья.
Проще говоря, квартира, полученная даже от ближайших родственников, должна "отстояться" в собственности установленное время — иначе доход от её продажи будет признан налогооблагаемым.
Льготы для семей с детьми: важное исключение
Отдельный порядок предусмотрен для семей с детьми. Закон сохраняет и уточняет льготу, позволяющую не платить НДФЛ при продаже старого жилья и покупке нового, если:
- в семье есть несовершеннолетние дети;
- либо дети до 24 лет, обучающиеся очно;
- либо недееспособные дети (без ограничения по возрасту).
В этом случае срок владения продаваемой квартирой значения не имеет. Льгота применяется автоматически при условии подтверждения статуса семьи и улучшения жилищных условий. Это правило позволяет семьям планировать переезд без дополнительных налоговых рисков.
Цифровизация сделок: контроль без "человеческого фактора"
Все изменения сопровождаются полной цифровизацией учёта прав собственности. Даты регистрации, перехода прав и история владения теперь фиксируются в электронных реестрах и автоматически анализируются налоговыми органами.
Это означает:
- невозможно "договориться" или сослаться на неточности в бумажных документах;
- любая ошибка в сроках сразу становится основанием для начисления налога;
- ответственность за корректность данных полностью ложится на собственника.
Обновлённые правила распространяются не только на квартиры, но и на жилые дома, дачи, земельные участки, гаражи и иные объекты недвижимости. Любая сделка с объектом, находящимся в собственности меньше минимального срока, автоматически попадает в зону внимания налоговой службы.
Новые правила делают систему более прозрачной и понятной, но одновременно более строгой.
