До недавнего времени собственникам квартир чаще удавалось защитить в суде законность остекления своих балконов, если они могли доказать, что это не представляет угрозы для жизни и здоровья людей, а также прочности здания.
В прошлом году Верховный суд РФ официально подтвердил, что любое использование общего имущества дома, включая фасад, требует согласия всех собственников помещений (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, определение ВС РФ от 28 марта 2023 г. № 5-КГ22-150-К2).
На фоне этого практика разрешения споров о демонтаже остекленных балконов в квартирах изменилась. Юрист и автор канала "Юридические тонкости" на Яндекс Дзен Ирина Сивакова (18+) предлагает рассмотреть, какие последствия теперь могут ожидать собственников таких квартир.
За последний год кассационные суды общей юрисдикции отменили несколько решений, которые сохраняли остекленные балконы, по следующим причинам:
Если конструкция остекления с козырьком крепится к фасаду дома (что, как правило, и происходит), это считается использованием общего имущества.
В некоторых случаях учитывается, что балконная плита также относится к общедомовому имуществу, что делает остекление балкона с козырьком еще одним примером использования общего имущества.
Таким образом, если не было решения общего собрания, одобряющего остекленные балконы жильцов как не нарушающие права других собственников, остекление признается незаконным и подлежит демонтажу (например, см.: Первый КСОЮ — дело № 8а-36896/2022, Шестой КСОЮ — дело № 8Г-636/2024).
Собственникам квартир, у которых балкон изначально был незастекленным, грозит судебное решение о принудительном снятии остекления и возвращении балкона в первоначальное состояние.
Кроме того, суд обычно назначает неустойку — сумму, которую собственник должен платить за каждый день просрочки исполнения решения, а также все судебные расходы (включая стоимость экспертизы, госпошлину и представительские расходы). В итоге итоговая сумма может оказаться довольно значительной.
Примеры из практики показывают, что защитить остекленный балкон в суде можно только при наличии одного из следующих доказательств:
- Балкон был остеклен до 1 марта 2005 года, когда вступил в силу ЖК РФ, требующий согласия собственников на использование общего имущества. Однако необходимо также доказать, что остекление было согласовано с районной администрацией, так как это условие действовало и до марта 2005 года (пример:
- Первый КСОЮ — дело № 8Г-36925/2023).
Либо на момент обращения в суд истек трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ), например, если балкон был остеклен в 2006 году, и собственникам помещений не могло быть неизвестно о данном факте (определение ВС РФ № 307-ЭС20-1178). - Либо проектная документация дома изначально предусматривала остекленные балконы, и собственник только заменил остекление на более современное (см.: п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ от 13 декабря 2023 г.).
