У большинства явлений, как у медали, есть две стороны. Сколько их у рассрочки и есть ли обратная? Директор департамента клиентских продаж и обслуживания сектора "Восток" ФСК Регион Евгений Дремов объяснил, почему рассрочка — лучший инструмент на ближайшие несколько лет, с какими препятствиями столкнулись девелоперы и как покупают квартиры жители Владивостока, сообщает ИА PrimaMedia.
— Евгений, не секрет, что растущие ипотечные ставки и инфляция по недвижимости сегодня непомерно высоки. Сможет ли такой инструмент, как рассрочка, стать альтернативой и помочь удержать покупательскую способность?
— Недосягаемость ипотечных кредитов сделала рассрочку крайне востребованным продуктом. Можно сказать, сегодня для множества людей это отличный, а порой и единственный шанс воплотить свои замыслы даже в нынешних непростых условиях. Необходимо лишь выбрать проверенного девелопера и внимательно читать условия договора.
— Несмотря на рост популярности рассрочки, не все до конца понимают, как она работает. Можете рассказать про ее преимущества?
— Все очень просто. Допустим, вы готовы начать покупку квартиры уже сейчас, но у вас, во-первых, нет полной суммы, а во-вторых, вы не хотите брать ипотеку и переплачивать ощутимые проценты по кредиту. Для такого случая и существует вариант беспроцентной рассрочки.
Если у вас есть свободные денежные средства — скажем, от продажи нынешней квартиры, вы сможете положить деньги в банк под проценты. Эти суммы можно синхронизировать с выплатами по рассрочке, что сделает процесс еще более комфортным.
Например, у вас есть 15% от стоимости квартиры. Для начала, вы делаете первоначальный взнос от 15 до 50% в зависимости от наличия той суммы, которой располагаете. Затем платите по графику ежемесячно или ежеквартально еще 10-15% либо фиксированную сумму по графику. Остаток при этом оплачиваете уже непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию.
— Можете привести конкретный пример такого расчета и объяснить читателям "на пальцах"?
— Представьте, что вы нацелены приобрести двухкомнатную квартиру в ЖК "Философия" площадью 73,5 м2. Стоимость квартиры — 20 713 000 рублей. Для начала вам нужно внести 20% от ее стоимости, что составит 4 141 000 рублей.
Дальше сценарий максимально прост. За три месяца до ввода дома в эксплуатацию, то есть в течение нескольких лет, вы будете вносить равные платежи в размере 100 тысяч рублей в месяц. В случае с рассматриваемой нами квартирой получится 24 платежа на сумму 2,4 млн рублей, что составит 11, 6% от стоимости квартиры.
И только когда до сдачи дома останется два месяца, вам потребуется внести остаток — 14 172 000 рублей. Серьезным подспорьем тут могут стать размещенные на депозитах деньги, о которых мы говорили ранее. За два года есть возможность накопить весомую сумму. Альтернативным вариантом могут стать и заемные средства, которые через несколько лет по прогнозам вероятнее всего будут ниже ипотечных ставок.
— Есть ли рекомендации, чтобы избежать для себя ненужных рисков?
— Конечно, идеальной системы не существует, с этой точки зрения рассрочка призывает к бдительности и прогнозированию собственных доходов. К примеру, у человека может не получиться внести последний платеж. В этом случае застройщик имеет право расторгнуть ДДУ (договор долевого участия — прим.). При этом клиент может потерять часть уже внесенных денег. Поэтому очень важно рассчитывать свои силы. Но это справедливо также и для привычной всем ипотеки.
— Как в ФСК Регион помогают обезопасить клиентов от "подводных камней"?
— Как любой добросовестный застройщик, мы выступаем за принцип максимальной прозрачности. Конечная стоимость квартиры определена в ДДУ. Она фиксированная и не подлежит изменению. Кроме того, клиент получает на руки график платежей, где содержится подробная информация о всех суммах и датах внесения платы.
— Поясните, в чем особенности процентной и беспроцентной рассрочки?
— При процентной рассрочке платежи по графику до ввода содержат небольшую наценку. На практике она составляет до 13%. Сейчас ситуация на рынке такова, что большинство застройщиков стараются не применять процентную рассрочку. Не исключение тут и наша компания ФСК Регион. При наличии первоначального взноса от 20% клиент может приобрести квартиру в наших жилых комплексах без процентного удорожания.
— В 2022 году ФСК Регион уверенно зашла на рынок недвижимости Владивостока с проектом ЖК "Флагман" класса комфорт, а затем и с ЖК "Философия" класса бизнес в 2023 году. Сколько процентов квартир приобретается по вашим проектам в регионе именно в рассрочку?
— Здесь нужно упомянуть, что Владивосток в целом выделяется по статистике рынка России по причине наличия Дальневосточной ипотеки. В классе комфорт, где ее лимиты позволяют укладываться в бюджет покупки в ипотеку, доля рассрочек невелика — до 20%. А вот в классе бизнес и выше она составляет уже 80%. Причина — лимит в 6 млн рублей по ипотечному кредиту не позволяет приобрести жилье дороже.
Евгений Дремов, директор департамента клиентских продаж и обслуживания сектора «Восток» ФСК Регион. Фото: предоставлено ООО "СЗ "Приморье 1"
— Какой размер первоначального взноса для ЖК "Философии" и ЖК "Флагман"?
— С 1 ноября 2024 года мы предлагаем клиентам варианты с минимальным взносом 15%. Это уже вызвало большой интерес среди потенциальных покупателей.
— С какими сложностями сегодня сталкиваются отечественные девелоперы? Несут ли неочевидные убытки в связи с общей ситуацией?
— На мой взгляд, убытки более чем очевидны. Например, рост стоимости обслуживания кредита по проектному финансированию в связи с ростом ключевой ставки. А также увеличение себестоимости — это инфляционный фактор.
В целом, большой процент рассрочек в портфеле продаж девелопера не выгоден с точки зрения выполнения условий кредитного договора и стоимости заемных денег, а это прямые расходы. Дело в том, что кредитный договор проектного финансирования содержит большое количество финансовых ковенант, среди которых существуют показатели, контролирующие пополнение счетов эскроу по проектам. Чем выше процент наполнения счета, тем ниже процентная ставка по проектному финансированию. В случае применения рассрочек, эскроу по проданному объекту пополняется не сразу, а в соответствии с графиком платежей.
— Как вы считаете, изменится ли ситуация в 2025 году?
— Ожидаемо, что массовая ипотека по-прежнему будет доступна лишь небольшому количеству людей. А роль альтернативных способов реализации, таких как рассрочка, останется крайне высока. О своих будущих шагах в направлении собственного жилья нужно думать, исходя из этого.
