Самые главные урбанисты – это жители города — глава ДОМ.РФ

2 октября 2023. Общий потенциал инвестиций в развитие регионов Дальнего Востока при участии ДОМ.РФ в ближайшие годы оценивается почти в 1 трлн рублей. На данный момент в строительство в ДФО госкомпания привлекла инвестиций на 167 млрд рублей. О разработке мастер-планов городов, льготных ипотечных программах и прогнозах по рынку индивидуального жилья, в интервью ИА PrimaMedia во время Восточного экономического форума рассказал генеральный директор финансового института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ Виталий Мутко.

— На ВЭФ много говорили о развитии туризма и планировании, разработке мастер-планов городов и территорий Дальнего Востока. Какова роль ДОМ.РФ в данных проектах? 

— ДОМ.РФ — непосредственный участник всех этапов разработки 11 мастер-планов городов ДФО. В проектах наши специалисты выступали как разработчики и эксперты. Некоторым из них мы оказывали финансовую поддержку при реализации. ДОМ.РФ подготовил мастер-планы крупнейших региональных центров: Владивостока, Магадана, Якутска, Улан-Удэ, Биробиджана и центральной части Петропавловска-Камчатского. Также были сформированы концепции развития таких значимых территорий как столица Южной Якутии — Нерюнгри, столица БАМа — Северобайкальск, Русского острова и первого проекта КРТ в Петропавловске-Камчатском (микрорайон Северный).

Помимо этого, подготовили и 11 дизайн-проектов ключевых общественных пространств в пяти городах. 

При мастер-планировании мы стремимся к улучшению условий проживания граждан, повышению доступности социальных услуг и созданию возможностей для самореализации жителей. 

В настоящее время силами ДОМ.РФ разрабатывается мастер-план Биробиджана. У нас собственное проектное подразделение, в том числе, из выпускников нашей программы Архитекторы.рф. Работу над мастер-планом ведут около восьми месяцев. Мы считаем, что во всех проектах помимо сохранения исторической идентичности, нужно учитывать и то, что жители ценят в своем городе более всего. Например, общественные обсуждения в Биробиджане показали, что людям важно, чтобы город оставался небольшим и комфортным. В соответствии с историческими и культурными характеристиками места мы планируем сделать Еврейский квартал на центральной пешеходной улице. 

— Виталий Леонтьевич, в песне Аллы Пугачевой про Владивосток на стихи и музыку Николаева есть фраза "Как здорово бежать к воде по Океанскому проспекту… Владивосток, Владивосток, Владивосток. А знаешь, я еще приеду, дай мне срок". Когда вы гуляли по улицам Владивостока, какие были впечатления?

— Мне сложно сказать однозначно. Главное, чтобы город нравился его жителям.  Видно, что  особенно много людей отдыхают у моря, гуляют в новых скверах и парках. Конечно, для создания настоящих "точек притяжения" необходим комплексный подход, и в данном случае в городе есть, с чем поработать.

— Год назад мы с вами обсуждали, в каком районе Владивостока вы бы купили квартиру, если бы стояла такая задача. Тогда вы рассказали, что выбрали бы проект ДОМ.РФ в районе Патрокла "ДОМ на Востоке". Квартиру купили?

— Присматриваюсь (смеется). Как раз перед открытием форума мы посетили строительную площадку. Пока выглядит неплохо: место выигрышное, квартиры будут с видом на океан, проект бизнес-класса с благоустройством, паркингом, хорошего качества. Строительство идет. Местный бизнес поддерживает. Давайте поговорим в следующем году — может, приглашу вас в гости. 

— А теперь давайте представим, что вы лично можете внести существенные коррективы в концепцию мастер-плана Владивостока. Что бы вы предложили сделать в городе, чтобы не просто жить здесь, но и получать от этого удовольствие?

— Перед тем, как озвучивать свои предложения, я бы посоветовался с профессионалами — именно они реализуют даже самую смелую идею качественно и с умом. Мы ежегодно повышаем квалификацию около 100 практикующих архитекторов в рамках нашей бесплатной образовательной программы Архитекторы.рф. Организуем для них поездки по российским городам и за рубеж, где они встречаются с опытными архитекторами и урбанистами, изучают лучшие практики градостроительства и проектирования общественных пространств, благоустройства территорий, учатся принципам создания современной и комфортной городской среды. И, как следствие, используют полученный опыт в работе над проектами в своих городах.

В ДОМ.РФ разработан Стандарт комплексного развития территорий — комплексная база инструментов по формированию и преобразованию территорий жилой и многофункциональной застройки — от выбора территории и планирования до пошаговой реализации проектов, от планирования кварталов до благоустройства, расположения объектов социальной инфраструктуры и плотности улично-дорожной сети. Стандарт носит рекомендательный характер, но многие специалисты его учитывают в своей работе.

Я как-то говорил, что Владивосток создает ощущение "города дорог", где автомобиль главенствует над пешеходом. Но на самом деле это только кажется. Конечно, для противоположного впечатления нужно развивать пешеходные зоны, повышать качество городской среды.

И, конечно, необходимо заниматься жильем — фундаментальной потребностью человека, ориентироваться на комфортные условия для проживания семей. 

— Хотел бы сузить тему развития городов до развития территорий. ДОМ.РФ для решения социально значимых задач с 2020 года проводит аукционы "за долю". Насколько востребован сейчас этот формат?

— Мы запустили аукционы "за долю" в качестве одной из антикризисных мер для застройщиков. Предметом таких аукционов является процент площадей жилых и нежилых помещений в будущем ЖК, которые застройщик после ввода в эксплуатацию передает ДОМ.РФ. Пилотный аукцион состоялся во Владивостоке по участку площадью 2,36 га в районе бухты Патрокл летом 2020 года. Победителем в конкурентной борьбе стала ГК "Девелопмент-Юг", что говорит о востребованности такого рода торгов среди застройщиков вне зависимости от географии. Мы продолжаем проводить такие торги во многих регионах нашей страны.

С 2020 по 2023 годы проведено уже 26 аукционов "за долю" в 13 регионах под строительство 4,9 млн кв. м жилья.

Мы планируем внедрить такой формат и при проведении аукционов на право реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). Эта работа уже ведется с профильными федеральными министерствами и ведомствами.

Я всегда считал, что "за долю" надо строить жилье, отдавая его для решения острых проблем: например, расселение аварийного фонда, помощи в вопросах, связанных с детьми-сиротами.

Также очень многое зависит от того, в чьей собственности находится земельный участок. Везде перед тем, как принять решение, мы, в первую очередь, учитываем позицию бывшего правообладателя.

— Планируется ли дальнейшее развитие этого направления на Русском острове?

— В июле 2022 года был проведен первый аукцион "за долю" ДОМ.РФ по участкам на Русском острове общей площадью 8 с лишним гектаров. Строительством нового микрорайона общей площадью не менее 78 тыс. кв. м жилья по итогам торгов займется структура "ФлайПлэнинг" из Челябинска. Победитель аукциона обязался передать ДОМ.РФ более 11% площади жилых и нежилых помещений. 

У ДОМ.РФ внушительный "портфель" земель на острове. При поддержке правительства РФ и краевых властей мы продолжим реализацию масштабных востребованных проектов.

— Вы упомянули о доступности ипотечных продуктов для дальневосточников. Но в связи с недавними изменениями ключевой ставки Центробанка, не могу не спросить, как, на ваш взгляд, будет развиваться рынок льготной ипотеки? 

— Что касается льготных ипотечных программ, я думаю, больших изменений до конца года не будет.  

Сегодня льготные программы играют очень большую роль: практически 41% в структуре ипотеки занимают льготные программы, на первичном рынке из 10 продаваемых квартир девять оформляется с помощью льготной ипотеки. Повышение ключевой ставки окажет на них лишь косвенное влияние — уровень ставок по ним фиксирован и не зависит от рыночных индикаторов. При этом мы ожидаем, что после того, как банки увеличили ставки по рыночным программам, а это в среднем на 3-3,5 п.п. — до 14-15%, часть спроса со вторичного рынка перейдет в сегмент новостроек, большая часть которых приобретается по льготной ипотеке. 

— В сегменте льготных программ жилищного кредитования у Дальнего Востока достаточно привилегированное положение за счет существования "Дальневосточной ипотеки". Какую динамику по росту заявок вы видите? Как вы оцениваете введение "Дальневосточной ипотеки" как способа закрепления людей в округе, откуда, к сожалению, в последние годы происходит отток населения на Запад? 

Спрос на льготную ипотеку по-прежнему высокий. Ставки по программам фиксированные, а по "Дальневосточной ипотеке" и вовсе — самые низкие. Программа успешно себя зарекомендовала, ею воспользовались уже около 80 тысяч семей и темпы выдачи продолжают увеличиваться. А с учетом снижения доступности рыночной ипотеки следует ожидать дополнительного перетока спроса на дальневосточную программу. Дополнительным стимулом будет расширение программы на регионы Арктической зоны. 

Рассчитываем, что "Арктическая ипотека" будет не менее востребованной, а растущий спрос подтолкнет приход новых застройщиков. По оценке ДОМ.РФ, новой мерой поддержки будут ежегодно пользоваться около 5-10 тысяч семей. 

Но это только одна из мер для препятствования оттоку, за эти годы объем жилищного строительства вырос в 2,5 раза. Этом содействуют такие меры как дальневосточная концессия, дальневосточная аренда — то есть проблема обеспечения жильем будет со временем решена. Хотя не стоит забывать  о замене  аварийного фонда. Недавно я встречался с представителями регионов и четырех крупнейших промышленных сырьевых компаний, которые хотят развивать строительство крупнейшего завода в Забайкалье для добывающей сферы. Всем им нужно жилье. Хороший пример — наше сотрудничество с предприятием "Сибур": мы строим в Тобольске, а они берут арендное жилье на 10 лет с последующим выкупом. В результате "Сибур" ежегодно выкупает жилье на 150-200 млн рублей. Такая тенденция говорит о том, что работники через 5-6 лет принимают решение остаться  в городе.  

Но жилье — не единственный мотив, люди могут уезжать и по другим причинам.

Важна стратегия развития региона: например, в сферах безопасности, социальной инфраструктуры, образования. Что волнует жителей Владивостока? Это и должно быть основными приоритетами.

— Проявляют ли дальневосточные регионы интерес к программе льготного финансирования инфраструктуры по программе облигаций, оператором которой является ДОМ.РФ?

— Дальневосточные регионы — одни из самых активных "пользователей" механизма инфраструктурных облигаций. 13 из 42 одобренных проектов реализуются на Дальнем Востоке, сумма займов по ним превышает 45 млрд рублей. На рассмотрении у ДОМ.РФ находится еще 34 проекта на 110 млрд рублей. Ожидаемый ввод жилья по ним — 14 млн кв. м. Каждый регион ДФО успел опробовать механизм инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ и убедился в его эффективности.

Популярность механизма в ДФО объясняется тем, что на стоимость строительства жилья и инфраструктуры в округе сильно влияют особенности климата и логистики. Поэтому при планировании проектов застройщики особо нуждаются в "дешевых" и "длинных" деньгах, привлечению внебюджетного финансирования. Именно поэтому президент России Владимир Путин поручил обеспечить в 2023–2024 годах финансирование проектов на Дальнем Востоке с использованием инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ в размере 100 млрд рублей. 

— Ранее ДОМ.РФ озвучил идею ДОМ.РФ о формировании единой ипотечной программы для строительства частных домов. Как это может выглядеть на практике?

— Сегодня практически все кредиты на ИЖС выдаются в рамках программ с господдержкой. Возможность взять ипотеку на частный дом доступна по "Льготной", "Семейной", "IT-ипотеке", "Дальневосточной" ипотеке. Благодаря этому спрос на кредитование в сегменте ИЖС растет.  

Мы ожидаем, что по итогам 2023 года будет выдано около 70 тысяч кредитов — каждый пятый индивидуальный дом будет построен с привлечением ипотеки.
Рассчитываем, что благодаря принимаемым мерам, в дальнейшем строится в ипотеку будет каждый второй частный дом в России (в сегменте многоквартирных домов доля ипотеки составляет 80%), ежегодно может выдаваться 150-200 тысяч кредитов. Однако часть льготных программ планируется завершить в середине 2024 года. В связи с этим мы предлагаем сформировать единую программу льготной ипотеки на ИЖС со сроком действия до 2030 года, в рамках которой сохранить текущие условия ипотеки на ИЖС (ставка не выше 8% для семей с детьми, строительство ИЖС "хозспособом" и другие).

— Каков ваш прогноз на ввод нового жилья в этом году? Стоит ли ожидать замедления темпов и насколько серьезное влияние оказывает рост цен на стройматериалы?

— Я думаю, это уже ни на что не повлияет — этот год будет на уровне прошлого. За 7 месяцев мы ввели уже 70 млн кв. м. Объем строящегося жилья сейчас составляет 103 млн кв. м. И, скорее всего, в следующем году, ориентировочно в первом квартале, из-за повышения ключевой ставки, могут замедлиться выводы нового жилья, а это ввод в эксплуатацию в 2025-2026 годах. Даже если взять показатели распроданности жилья: в период строительства при открытии — 30%, далее, в течение двух лет — еще 30%, 70% жилья — до ввода, 30% жилья — после ввода. По такому плану в этом и следующем году существенных проблем не будет. Тем более у вас в рукаве есть ИЖС.

— Есть понятие "эйджизм", означающее дискриминацию человека на основании его возраста. Например, "Дальневосточную ипотеку" дают до 35 лет. А чем человек, которому 36 или 37 лет, хуже?

— Идеальных программ нет, но любая требует составления и обоснования. На самом деле, идеальная политика — когда уровень жизни растет, инфляция на допустимом уровне и люди спокойно справляются.

К сожалению, за три года цены на 70% выросли, и сегодня скрытый рост цен существует. Поэтому, конечно, сложно, когда есть дисбаланс спроса и предложения. Когда баланс существует, и цены разумные. 

— Виталий Леонтьевич, спасибо вам за открытость и заинтересованность в развитии дальневосточных регионов. В завершение интервью предлагаю подвести общий итог: как вы оцениваете вклад ДОМ.РФ в социально-экономическое развитие Дальнего Востока? 

— При участии ДОМ.РФ в строительную отрасль Дальнего Востока уже привлечено 167 млрд рублей инвестиций. Из них через механизм инфраструктурных облигаций — 13 млрд, проектного финансирования — 52 млрд, через вовлечение федеральных земель и объектов — 48 млрд, в проекты строительства арендного жилья — 30 млрд (включая 21 млрд — на реализацию программы строительства доступного арендного жилья в ДФО, по которой уже заключены соглашения на строительство 3167 квартир в Магаданской и Сахалинской областях, Забайкальском и Хабаровском краях), 1 млрд привлечен на разработку мастер-планов, Банк ДОМ.РФ выдал льготной ипотеки на 23 млрд рублей.

Общий потенциал инвестиций в развитие регионов ДФО по всем этим направлениям при участии ДОМ.РФ в ближайшие годы оценивается в сумму до 1 трлн рублей. 

Смотрите полную версию на сайте >>>